นักลงทุนยังคงลางาน (และ REIT อื่นๆ…)

กไม่ใช่ผลลัพธ์ที่น่าผิดหวังสำหรับนักการเงินองค์กร DIY ในสัปดาห์นี้ หลังจากจัดงาน ‘Truthful Sale’ มาเกือบสองปีที่แล้ว รายได้ที่มั่นคงที่อยู่อาศัย (LSE: RESI) ได้ประกาศว่าสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทถูกกำหนดให้เข้าซื้อกิจการโดย REIT ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (LSE: โซโห)

SOHO จะได้รับพอร์ตโฟลิโอบ้านพักคนชราของ RESI โดยทรัพย์สินที่เหลือของ RESI จะตกเป็นของผู้ประมูลที่ไม่มีชื่อในปัจจุบัน

ข้อตกลงแบบกระดาษส่วนใหญ่มีมูลค่า RESI อยู่ที่ประมาณ 57p ต่อหุ้น ขึ้นอยู่กับความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น SOHO

มีส่วนที่เคลื่อนไหวเล็กน้อยในข้อตกลง แต่ประเด็นที่ควรทราบก็คือ RESI มีราคาประมาณ 60p ต่อหุ้นในเดือนตุลาคม 2024 เมื่อมีการประกาศครั้งแรกว่าจะปิดตัวลง ดังนั้น นี่จึงแทบจะไม่ได้รับผลตอบแทนมหาศาลสำหรับใครก็ตามที่ซื้อเข้า REIT ^{ด้วยความหวังที่จะปลดล็อคคุณค่า}

นอกจากนี้ NAV ที่จับต้องได้ของ RESI ^{เข้าใกล้ 80p ในปลายปี 2024 เทียบกับ c.63p ในการนับครั้งล่าสุด RESI ขายพอร์ตโฟลิโออีกส่วนหนึ่งในต้นปี 2568 แต่ทั้งหมดก็ไปชำระหนี้}

ดังนั้น ผู้จัดการของบริษัทจึงเป็นประธานในการขยายฐานสินทรัพย์ที่กำลังหดตัว ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะถูกขายในราคาลด NAV ที่มีความหมายในท้ายที่สุด

สถานการณ์การคืนสินค้าโดยรวมไม่ได้ค่อนข้างน่าท้อใจนัก RESI ให้ผลตอบแทนมากกว่า 7% ดังนั้นเมื่อคุณคำนึงถึงเงินปันผล อย่างน้อยนักลงทุนก็จะได้รับเงินเพื่อรอผลลัพธ์ที่ปานกลาง

ผู้จัดการของ RESI คงจะเน้นย้ำเช่นกันว่าผู้ถือหุ้นที่เก็บหุ้น SOHO ไว้หลังการขายเสร็จสิ้น จะคงสถานะการลงทุนในสินทรัพย์ที่น่าสนใจ (และลดราคา) ของ RESI ผ่านทางบริษัทใหญ่ที่เพิ่งขยายใหญ่ขึ้น

แต่ถึงกระนั้น นี่ก็ยังไม่ใช่ผลลัพธ์แบบที่ Joel Greenblatt กล่าวถึงในหนังสือคลาสสิกของเขา คุณสามารถเป็นอัจฉริยะในตลาดหุ้นได้เมื่อเขาอธิบายว่านักลงทุนทั่วไปสามารถทำกำไรจากกิจกรรมขององค์กรในตลาดสาธารณะได้อย่างไร

REIT เล็กกระทัดรัด

ฉันเขียนเกี่ยวกับโอกาสใน RESI สำหรับ พวกโมกุล ในเดือนมกราคม 2568 ใน โพสต์เดียวกัน ฉันก็เน้นย้ำเช่นกัน รายได้โลจิสติกส์ของยุโรป Abrdn (LSE: ASLI) ก็อยู่ในบล็อกเช่นกัน

ผลลัพธ์ ASLI ดีขึ้นเล็กน้อย ในที่สุดผู้ถือหุ้นควรได้รับผลตอบแทนจากหน่วยความจำประมาณ 20% เมื่อเกมที่ยืดเยื้อสิ้นสุดลง

(แน่นอนว่าเราทุกคนสามารถชื่นชมยินดีทุกครั้งที่มีชื่อเล่นอันน่าสะพรึงกลัว ‘Abrdn’ หลุดพ้นจากความทุกข์ยาก!)

แต่ขอย้ำอีกครั้งว่า ASLI ลดราคาลงไม่ได้ปล่อยมูลค่ามหาศาลออกมา และนั่นเป็นแนวโน้มของการควบรวมกิจการ REIT ซึ่งเริ่มต้นหลังจากการพ่ายแพ้ที่ขับเคลื่อนด้วยผลตอบแทน 2022.

ข้อเสนอลดราคา: ทุกอย่างต้องไป

เอเจ เบลล์ เมื่อเร็วๆ นี้ ที่ตีพิมพ์ บทสรุปที่มีประโยชน์ของการขายและการควบรวมกิจการของ REIT ทั้งหมดนี้ และเบี้ยประกันภัย – หรืออย่างอื่น – ที่ได้รับ:

ที่มา: บัญชีบริษัท / เอเจ เบลล์

หมายเหตุ: การเคลื่อนไหวเชิงลบ/พรีเมียมในวงเล็บ

แม้ว่าการกระทำเหล่านี้กระตุ้นให้ราคาหุ้นพุ่งสูงขึ้น แต่พวกเขากลับพบว่าสินทรัพย์เกือบทั้งหมดถูกนำออกไปโดยมีส่วนลด NAV อย่างมาก ซึ่งฉันคิดว่าไม่น่าแปลกใจเลยเมื่อมองย้อนกลับไป เมื่อพิจารณาถึงส่วนลดมากมายที่แม้แต่ REIT ในสหราชอาณาจักรที่ใหญ่ที่สุดและมีสภาพคล่องมากที่สุดก็ยังมีการซื้อขายอยู่

นี่แสดงให้เห็นสองสิ่ง

ประการแรก มีผู้ซื้อทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่มากนัก ทั้งจากโดเมนสาธารณะหรือส่วนตัว

ประการที่สอง ทั้งตลาดและบริษัทเองก็ไม่ถือว่า NAV ของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เหล่านี้เป็นสิ่งที่มีขอบทอง พวกเขามีมากขึ้นเช่น รหัสโจรสลัดวางไว้แนวทางปฏิบัติ

เห็นได้ชัดว่าความกลัวและความไม่แน่นอนยังคงมีอยู่มากมาย หกปีหลังจากที่โควิดทำให้อนาคตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ตกอยู่ในความสงสัย สามปีหลังจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลต่อเศรษฐศาสตร์เป็นจำนวนมาก และสองสามปีใน AI ทำให้ทุกคนกังวลว่าอนาคตของมนุษย์ในที่ทำงานจะเป็นอย่างไรต่อไป

เรื่องของ REIT

เมื่อภาคส่วนที่ไม่มีใครชื่นชอบ ก็ยากที่จะจำได้ว่าไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป แต่สถานะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นรางวัลตอบแทนตลาดหุ้นนั้นไม่ใช่กฎธรรมชาติ

ตลอดช่วงทศวรรษ 1990 และต้นทศวรรษ 2000 ทรัพย์สินได้รับการยกย่องว่าเป็นบ้านกึ่งกลางระหว่างพันธบัตรและหุ้น

ที่ ขว้าง? คุณได้รับรายได้ที่น่าสนใจจากพันธบัตรและกำไรจากหุ้นบางส่วน พร้อมด้วยการป้องกันความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อจำนวนหนึ่งที่รวมอยู่ในส่วนผสมด้วย ในสมัยนั้น แม้แต่นักลงทุนเชิงรับก็มองเห็นคุณค่าของการเพิ่ม REIT ในพอร์ตการลงทุนของตน พวกเขาหวังว่าจะมีการกระจายความเสี่ยงเพิ่มเติมเล็กน้อย

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความเจริญรุ่งเรืองมากพอๆ กับเจ้าของบ้านที่มั่นคงกว่า เงินมีราคาถูก และในขณะที่เมืองหลวงทั่วโลกมองหาผลตอบแทนที่น่าสัมผัสมากขึ้นภายหลังการล่มสลายของ Dotcom ตึกระฟ้าอันทรงเกียรติ เริ่มแพร่กระจายไปตามเมืองใหญ่ๆ ของโลก สร้างรายได้นับล้าน

ในปัจจุบันนี้เป็นเรื่องยากที่จะเชื่อ แต่ REIT ในสหราชอาณาจักรและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บลูชิปจำนวนมากเคยซื้อขายที่ NAV ระดับพรีเมี่ยม!

นักลงทุนที่มีความมั่นใจคาดหวังว่าการประเมินมูลค่าจะเพิ่มขึ้นและรายได้ที่สูงขึ้น และพวกเขายินดีที่จะดำเนินการตามนั้น

อาคารต่อรองราคา

อย่างไรก็ตาม ทุกอย่างจบลงด้วยวิกฤตการณ์ทางการเงิน และกลุ่มสินทรัพย์ก็ไม่เคยฟื้นตัว ส่วนลดมากมายสำหรับ NAV สำหรับ REIT อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีอยู่มากมาย

นี่คือวิธีที่นักค้าขายของสหราชอาณาจักรเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ของพวกเขา:

ที่มา: รายงานของบริษัท / ราคา ณ วันที่ 18 มิถุนายน 2569

ลองนึกภาพการเดินไปรอบๆ เมืองและเห็นป้ายลดราคา 30% ขนาดใหญ่ติดอยู่ด้านหน้าตึกสำนักงานและศูนย์การค้า นั่นคือสิ่งที่คุณได้รับจาก REIT ส่วนใหญ่ทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กอย่างมีประสิทธิภาพในปัจจุบัน สินทรัพย์ 10 ปอนด์ที่ขายในราคา 7 ปอนด์หรือน้อยกว่า

LondonMetric ซึ่งผลักดันให้เกิดการรวมกลุ่มภาคส่วนต่างๆ ที่เราเริ่มต้นนั้น มีส่วนลดที่แคบลงจริงๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะงบดุลที่แข็งแกร่งขึ้นและเงื่อนไขที่เข้มงวดกับผู้เช่า

แต่ฉันก็ขอยืนยันว่า LondonMetric ชนะใจนักลงทุนด้วยการเล่าเรื่องที่ดีกว่า นั่นคือสิ่งที่ REIT ที่เหลือต้องทำ (และแน่นอนว่ามันเป็นเรื่องจริง!)

การเปิดรับขนาด REIT

แม้แต่บล็อกเกอร์ร่วมของฉัน ตัวสะสมทำให้ฉันติดเรื่อง REITs เมื่อวันก่อน

เห็นได้ชัดว่าฉันชักชวน TA ว่าเขาควรเก็บมันไว้ในของเรา ช้าและมั่นคง พอร์ตโฟลิโอเมื่อเขาถูกทำให้เน่าเสียในระดับสินทรัพย์

ไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่เขายังไม่ลืม!

ที.เอ ความไม่แยแสกับ REIT จะได้รับแรงผลักดันจากการทบทวนบันทึกทางประวัติศาสตร์มากกว่าความทุกข์ยากล่าสุดของภาคส่วนนี้ ในทำนองเดียวกัน หาก REIT มีการบรรจุหลายถุงเหมือนหุ้นเซมิคอนดักเตอร์ ฉันสงสัยว่าจะมีการแสวงหาจิตวิญญาณมากขนาดนี้หรือไม่?

ในทำนองเดียวกัน ฉันคิดว่าฉันแนะนำให้เราเก็บมันไว้มากกว่านี้เนื่องจากอคติของฉันกับความยุ่งยากกับพอร์ตโฟลิโอแบบจำลองมากเกินไป มากกว่าการเชื่อมั่นว่าประเภทสินทรัพย์มีราคาถูก

แต่นี่อาจเป็นสัญญาณอื่นใช่ไหม

การลงทุนส่วนใหญ่มีลักษณะเป็นวัฏจักร เมื่อแม้แต่นักลงทุนเชิงรับตัวแข็งก็พร้อมที่จะทุ่มลง บางทีจุดต่ำสุดก็ใกล้เข้ามาแล้ว

REIT รายใหญ่ส่วนใหญ่มีผลงานที่ดีขึ้นมากในช่วงหลังๆ นี้ ค่าเช่าเพิ่มขึ้น และแม้แต่การประเมินมูลค่าสำนักงานก็ยังทรงตัวหากไม่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีมากกว่าสำหรับสิ่งระดับบนสุด

ผู้เล่นที่รอดชีวิตก็ต้องเผชิญกับภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ตกตะลึงครั้งหนึ่งในยุคนี้เช่นกัน

ยานพาหนะเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักมีหนี้สินจำนวนมาก ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้น ไม่เพียงแต่ทำให้การจ่ายเงินปันผลน่าสนใจน้อยลงและกดดันผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังเน้นย้ำถึงงบดุลของตนเองด้วย

ในช่วงสามปีที่ผ่านมามีการรีไฟแนนซ์และปรับโครงสร้างหนี้ และในความคิดของฉัน REIT ขนาดใหญ่ตอนนี้ดูค่อนข้างแข็งแกร่ง พวกเขาได้เริ่มลงทุนในการพัฒนาใหม่ๆ ด้วยซ้ำ

กระแสเงินสดที่ดีขึ้นหนุนอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 4-7% สำหรับ REIT ในตารางของฉัน ฉันจะบอกว่ามันน่าสนใจ เนื่องจากมีความสามารถโดยธรรมชาติในการตอบสนองต่ออัตราเงินเฟ้อ (เมื่อเทียบกับพันธบัตรทั่วไป) และโอกาสในการเติบโตของเงินทุนที่มากขึ้นในท้ายที่สุด

ราคาสำหรับความไม่สมบูรณ์

แม้ว่าฉันอาจจะเก็บหุ้นของฉันใน SOHO เมื่อข้อตกลง RESI เสร็จสิ้น ฉันคิดว่าฉันมีแนวโน้มที่จะมองไปที่ REIT ที่แข็งแกร่งกว่าที่จะถ่ออีกครั้งกับคนตัวเล็ก ๆ ที่ถูกยึดครอง

เมื่อมองย้อนกลับไปแล้ว ถือเป็นแง่ดีที่จะคาดหวังว่าเหยื่อที่มีขนาดเล็กกว่าจะได้มาใกล้กับ NAV เมื่อนักล่าตัวใหญ่ยังคงเดินกะโผลกกะเผลกอยู่

จำเป็นต้องมีการรวมกลุ่มภาคธุรกิจ – มีการเปิดตัว REIT ระดับย่อยมากเกินไปในยุคที่อัตราดอกเบี้ยใกล้ศูนย์ แต่นักลงทุนจะไม่ได้รับรางวัลสำหรับความเสี่ยงเพิ่มเติม

ในทางตรงกันข้าม REIT รายใหญ่หวังว่าจะเห็นเงินปันผลที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง และในที่สุดราคาหุ้นก็จะเติบโตเพิ่มขึ้นอีก และมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นสองเท่าหากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นแม้ว่าส่วนลดจะแคบลงเพื่อให้สอดคล้องกับ NAV ที่เพิ่มขึ้นเหล่านั้น

แน่นอนว่ามีความเสี่ยง – ทุกอย่างมาจากรัฐที่น่าเสียใจของสหราชอาณาจักร เศรษฐกิจและการเมือง ความต้องการอัพเกรดออฟฟิศเก่าให้สอดคล้องกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมสู่ AI ขู่จะส่งคนงานปกขาวไปทำงานแบบไม่ Work From Dwelling ตลอดไป

แต่ส่วนลดน่าจะสะท้อนถึงอันตรายเหล่านี้มากมาย เนื่องจากขณะนี้ตัวชี้วัดพื้นฐานได้รับการปรับปรุงแล้ว และในทางกลับกัน เนื่องจากกระแสน้ำมันที่ไหลเข้าสู่ Hormuz และหวังว่าจะสามารถลดความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อได้ ในที่สุดเราอาจเห็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีก

นั่นจะช่วยปรับปรุงความน่าดึงดูดของทรัพย์สินได้จริงๆ เพียงแค่ถามโดนัลด์ ทรัมป์!