คำขอของผู้อ่านจำนวนมากติดตามบทความของเรา REIT ของหน่วยงานสำหรับ Bull Steepenerแจ้งให้เราเขียนการติดตามผลนี้พร้อมรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการวิเคราะห์ REIT ของเอเจนซี่ บทความนี้ไม่ได้แนะนำ REIT ของหน่วยงานเฉพาะเจาะจง แต่จะกล่าวถึงพื้นฐานพื้นฐานบางประการของ REIT ของหน่วยงานที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด ในการดำเนินการดังกล่าว การวิเคราะห์นี้และบทความก่อนหน้านี้ถือเป็นรากฐานที่มั่นคงสำหรับการประเมิน REIT ของหน่วยงานเพิ่มเติม
ก่อนที่จะดำดิ่งลงไป เป็นที่น่าสังเกตว่า REIT ของเอเจนซี่ส่วนใหญ่เสนอหุ้นบุริมสิทธิ์ แม้ว่าเราจะไม่กล่าวถึงเรื่องนี้ในบทความนี้ แต่หุ้นบุริมสิทธิ์อาจพิสูจน์ได้ว่าให้ผลตอบแทนและมีความเสี่ยงน้อยกว่าในสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน
(การเปิดเผยข้อมูล: ที่ปรึกษา RIA มีตำแหน่งใน NLY และ REM ในพอร์ตการลงทุนของลูกค้า)
การจัดการ REIT
REIT ของหน่วยงานจะดีพอ ๆ กับทีมบริหารพอร์ตโฟลิโอเท่านั้น ตามที่เราเขียนไว้ REIT ของหน่วยงานสำหรับ Bull Steepenerทีมผู้บริหารพอร์ตโฟลิโอจะต้องซื้อสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนและออกหนี้สินที่เหมาะสมเพื่อใช้ในการลงทุน แต่ยังต้องป้องกันพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่องสำหรับความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยและการกระจายสินเชื่อ นอกจากนี้ พวกเขาซื้อขายอนุพันธ์อย่างจริงจังเพื่อเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดและเงื่อนไขของหนี้สิน
เนื่องจากการใช้ประโยชน์จาก REIT ของหน่วยงาน บริษัทที่ตัดสินใจป้องกันความเสี่ยงได้ไม่ดีอาจถูกบังคับให้ขายสินทรัพย์หรือออกหนี้สินในเวลาที่ไม่เหมาะสม การจัดการที่ไม่ดีอาจส่งผลให้การจ่ายเงินปันผลลดลงหรือพลาด
ในทางกลับกัน ค่าใช้จ่ายในการป้องกันความเสี่ยงมากเกินไปอาจส่งผลอย่างมากต่อผลกำไรของ REIT ส่งผลให้มีการจ่ายเงินปันผลน้อยที่สุด การค้นหาสมดุลที่เหมาะสมระหว่างสินทรัพย์ หนี้สิน และการป้องกันความเสี่ยงถือเป็นงานที่สูง ทักษะของผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอในการจัดการพอร์ตโฟลิโอสามารถสร้างผลตอบแทนได้มากเมื่อเปรียบเทียบ REIT
เราไม่สามารถระบุระดับทักษะการจัดการพอร์ตโฟลิโอเชิงปริมาณได้ แต่เราแบ่งปันข้อมูลในแต่ละ REIT เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจความแตกต่างบางประการระหว่าง REIT ของหน่วยงานที่ใหญ่ที่สุดได้ดีขึ้น
การประเมิน REIT ของหน่วยงาน
เนื่องจากโมเดลธุรกิจ REIT ของเอเจนซี่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว การประเมินจึงต้องมีเครื่องมือที่แตกต่างจากเครื่องมือที่ใช้ทั่วไปสำหรับหุ้น นักลงทุน REIT ของหน่วยงานชอบตัวชี้วัดต่างๆ เช่น ราคาต่อมูลค่าตามบัญชี เลเวอเรจ ส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ย ความน่าเชื่อถือของเงินปันผล และมูลค่าที่มีความเสี่ยง การคำนวณรายได้ ยอดขาย และอัตรากำไรขั้นต้นและการประเมินมูลค่าแบบดั้งเดิมไม่มีประโยชน์เท่าที่ควร
ตารางต่อไปนี้แชร์ข้อมูลเกี่ยวกับ REIT ของหน่วยงานที่มีการซื้อขายหุ้นสาธารณะชั้นนำ ส่วนเพิ่มเติมด้านล่างจะเน้นไปที่ปัจจัยสามประการที่ช่วยกำหนดความเสี่ยงและผลตอบแทนของนักลงทุน ตารางในส่วนเหล่านั้นจะแสดงข้อมูลล่าสุด ช่วงสิบปี และขนาดของช่วงเพื่อให้บริบทที่ดีขึ้นสำหรับตัวเลขปัจจุบัน
ราคาต่อมูลค่าตามบัญชี
ราคาต่อมูลค่าตามบัญชีจะบอกนักลงทุนว่ามูลค่าพอร์ตโฟลิโอหรือส่วนของผู้ถือหุ้น (สินทรัพย์ลบหนี้สิน) ที่พวกเขาเป็นเจ้าของต่อหุ้นเป็นจำนวนเท่าใด อัตราส่วนจะแตกต่างกันไปตามความตั้งใจของนักลงทุน นักลงทุนควรเลือกใช้อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าตามบัญชีต่ำกว่า 1.0 เนื่องจากพวกเขาซื้อพอร์ตโฟลิโอในราคาที่น้อยกว่า 100% ของมูลค่า อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีที่ต่ำกว่า 1.0 อาจบ่งบอกถึงปัญหา
เนื่องจากลักษณะความผันผวนของสินทรัพย์ หนี้สิน และการป้องกันความเสี่ยงของ REIT ของหน่วยงาน มูลค่าตามบัญชีจึงมีการเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง น่าเสียดายที่ REIT ของเอเจนซี่ส่วนใหญ่จะรายงานมูลค่าตามบัญชีเป็นรายไตรมาสเท่านั้น ดังนั้นจึงควรใช้ความระมัดระวังเนื่องจากมูลค่าตามบัญชีนั้นเก่าอยู่เสมอ ในขณะที่ราคาเปลี่ยนแปลงอยู่ในปัจจุบัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง มีเพียงสี่วันต่อปีเท่านั้นที่อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าตามบัญชีถูกต้อง มีวิธีประมาณมูลค่าตามบัญชีเพื่อช่วยแก้ไขปัญหานี้
Company REIT ได้รับแรงจูงใจให้เติบโตเนื่องจากพอร์ตโฟลิโอที่ใหญ่ขึ้นจะสร้างรายได้ให้กับผู้บริหารของบริษัทและทีมจัดการพอร์ตโฟลิโอมากขึ้น การเติบโตเกี่ยวข้องกับการออกหุ้นมากขึ้น
Company REIT มักจะเสนอหุ้นใหม่ออกสู่ตลาดเมื่อมูลค่าราคาต่อบัญชีสูงกว่า 1.0 การทำเช่นนี้ช่วยให้พวกเขาสามารถระดมเงินต่อหุ้นได้มากกว่ามูลค่าพอร์ตโฟลิโอสุทธิ การออกใหม่มักทำให้ราคาหุ้นลดลงไปสู่อัตราส่วนราคาต่อบัญชีที่ 1.0 เมื่ออัตราส่วนราคาต่อบัญชีต่ำกว่า 1.0 การออกหุ้นจะไม่เป็นประโยชน์เชิงเศรษฐกิจต่อกองทรัสต์ แต่ก็เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นเดิม
ตารางด้านล่างแสดงมูลค่าราคาต่อบัญชีล่าสุดของ REIT หน่วยงานที่มีการซื้อขายสาธารณะที่ใหญ่ที่สุดแปดแห่ง ในกรณีส่วนใหญ่ สิ่งเหล่านี้จะมีอายุประมาณสามเดือน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรลดลงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และการแพร่กระจายของการจำนองต่อหนี้สินก็เข้มงวดขึ้น มูลค่าพอร์ตโฟลิโอจึงมีแนวโน้มสูงกว่าที่รายงานครั้งล่าสุด ที่กล่าวว่าราคาหุ้นจำนวนมากของหุ้นก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเช่นกัน
เลเวอเรจ
เพื่อให้เข้าใจถึงความสำคัญของการใช้ประโยชน์ได้ดียิ่งขึ้น เราจึงแบ่งปันบทสรุปแบบง่ายต่อไปนี้ของการสร้าง REIT ของตัวแทน มันมาจาก REIT ของหน่วยงานสำหรับ Bull Steepener–
ตามสมมุติฐาน เรามาเริ่มต้น REIT ของเอเจนซี่ใหม่เพื่อช่วยให้คุณชื่นชมวิธีการดำเนินงานของพวกเขา
- เราเรียกร้องเงิน 1 พันล้านดอลลาร์จากนักลงทุนในตราสารทุน
- ส่วนสำคัญของเงิน 1 พันล้านดอลลาร์ใช้เพื่อซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS)
- จากนั้นเรายืมเงิน 4 พันล้านดอลลาร์จากธนาคารแห่งหนึ่งโดยใช้ MBS มูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์เป็นหลักประกัน
- เงินที่ได้จากเงินกู้ 4 พันล้านดอลลาร์ยังใช้ในการซื้อ MBS อีกด้วย
- REIT ใหม่ของเรามี MBS ประมาณ 5 พันล้านดอลลาร์ เทียบกับหุ้น 1 พันล้านดอลลาร์ และหนี้ 4 พันล้านดอลลาร์
- เป็นผลให้ REIT มีเลเวอเรจ 5 เท่า
ปริมาณเลเวอเรจเป็นมาตรวัดความเสี่ยงที่สำคัญ ในตัวอย่างข้างต้น หาก REIT กู้ยืมเงิน 5 หมื่นล้านดอลลาร์โดยมีส่วนของผู้ถือหุ้นเพียง 1 พันล้านดอลลาร์ ส่งผลให้มีเลเวอเรจเพิ่มขึ้น 50 เท่า การเคลื่อนไหวเชิงลบ 2% ในพอร์ตโฟลิโอจะทำให้มูลค่าหุ้นทั้งหมดหายไป ในทางกลับกัน เลเวอเรจ 5 เท่าจะต้องขาดทุน 20% ก่อนที่ผู้ถือหุ้นจะถูกล้างออกไป
ไม่เพียงแต่ปริมาณของเลเวอเรจที่จำเป็นในการติดตามเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิธีการและเวลาที่การเปลี่ยนแปลงของเลเวอเรจสามารถช่วยให้เราประเมินจุดยืนของผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอต่อความเสี่ยงในปัจจุบัน กิจกรรมการป้องกันความเสี่ยงที่มีความสำคัญเท่าเทียมกันกับการวัดความเสี่ยงเหล่านั้น โดยเฉพาะทีมบริหารพอร์ตโฟลิโอใช้ตราสารอนุพันธ์เพื่อแปลงหนี้สินและบริหารความเสี่ยงอย่างไร
ทักษะการป้องกันความเสี่ยงที่มั่นคงสามารถชดเชยความเสี่ยงของการใช้ประโยชน์ที่สูงได้บางส่วน ในทางกลับกัน REIT อาจมีเลเวอเรจต่ำแต่ยังคงมีความเสี่ยงสูงเนื่องจากการป้องกันความเสี่ยงที่ไม่ดี
ความน่าเชื่อถือของเงินปันผล
เมื่อพิจารณาถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงกว่า REIT ของหน่วยงาน ความน่าเชื่อถือของการจ่ายเงินปันผลของ REIT จึงเป็นสิ่งสำคัญ เช่นเดียวกับตัวชี้วัดสำคัญอื่นๆ เราควรเปรียบเทียบการจ่ายเงินปันผลในปัจจุบันกับช่วงในอดีตเพื่อดูว่าสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยหรือส่งผลเสียอย่างไร
ทางเลือก REIT ของตัวแทน
หากคุณไม่สบายใจที่จะเลือก REIT ของเอเจนซี่เฉพาะ เราขอแนะนำให้คุณกระจาย REIT หลายๆ หน่วยเพื่อลดความเสี่ยงในพอร์ตโฟลิโอที่มีลักษณะเฉพาะ
วิธีหนึ่งคือผ่าน iShares Mortgage Actual ETF (REM) การถือครองที่ใหญ่ที่สุดสองแห่งของ ETF ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 25% คือ NLY และ AGNC โปรดทราบว่าการถือครองบางส่วนไม่ใช่ REIT ของหน่วยงาน ดังนั้นอาจมีทรัพย์สินที่รัฐบาลไม่รับประกัน
สรุป
หากไม่มีพื้นฐานในการจัดการพอร์ตโฟลิโอสินเชื่อจำนอง การวิเคราะห์ REIT ของหน่วยงานอาจเป็นเรื่องที่ท้าทาย อย่างไรก็ตาม การทุ่มการบ้านมากกว่าปกติสำหรับการลงทุนในหุ้นสามารถให้ผลตอบแทนแก่นักลงทุนซึ่งมักจะไม่สัมพันธ์กับตลาดในวงกว้าง จึงทำให้เกิดการกระจายความเสี่ยงในรูปแบบที่เป็นเอกลักษณ์ หากคุณตัดสินใจที่จะวิจัย REIT ของเอเจนซี่ เราขอแนะนำให้คุณอ่านรายงานรายไตรมาสและประจำปีซึ่งมีรายละเอียดและข้อมูลเชิงลึกอย่างเหลือเชื่อ
Company REIT ไม่ได้มีไว้สำหรับนักลงทุนแบบซื้อและถือ พวกเขามีแนวโน้มที่จะทำงานได้ดีในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่เฉพาะเจาะจงและไม่ดีในสภาพแวดล้อมอื่น ๆ เราเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของเส้นอัตราผลตอบแทนในปัจจุบันสามารถเสนอโอกาสให้กับนักลงทุนในภาค REIT ของหน่วยงานได้ อย่างไรก็ตาม เราเน้นย้ำว่าพอร์ตการลงทุนของ REIT สามารถเพิ่มมูลค่าได้ในขณะที่หุ้นจะสูญเสียมูลค่า
ไมเคิล เลโบวิตซ์, CFA เป็นนักวิเคราะห์การลงทุนและผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอของ ที่ปรึกษาอาร์ไอเอ– มีความเชี่ยวชาญในการวิจัยเศรษฐศาสตร์มหภาค การประเมินมูลค่า การจัดสรรสินทรัพย์ และการบริหารความเสี่ยง RIA บรรณาธิการร่วมและผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย CFA เป็นนักวิเคราะห์การลงทุนและผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอ ผู้ร่วมก่อตั้ง 720 International Analysis
ติดตามไมเคิลต่อไป ทวิตเตอร์ หรือไปที่ 720global.com เพื่อการวิจัยและการวิเคราะห์เพิ่มเติม
สรุปลูกค้าสัมพันธ์ (แบบฟอร์ม CRS)
การดูโพสต์: 174
2024/10/09
