เหตุผล 6 ประการว่าทำไม REIT จึงปลอดภัยกว่าการเช่า

เมื่อเร็วๆ นี้เราได้แชร์ “8 เหตุผลว่าทำไม REIT ถึงให้ผลตอบแทนมากกว่าการเช่า– กล่าวโดยสรุป การศึกษาแสดงให้เห็นว่า REIT ได้รับผลตอบแทนต่อปีสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เอกชนถึง 2% ถึง 4% มีสาเหตุแปดประการดังนี้:

1. REITs เพลิดเพลิน ใหญ่ การประหยัดต่อขนาด
2. พวกเขาสามารถเติบโตภายนอกได้
3. พวกเขาสามารถพัฒนาตนเองได้ เป็นเจ้าของ คุณสมบัติ.
4. พวกเขาสามารถได้รับผลกำไรเพิ่มเติมโดยการสร้างรายได้จากแพลตฟอร์มของพวกเขา
5. พวกเขาเพลิดเพลิน แข็งแกร่งขึ้น อำนาจต่อรองกับผู้เช่า
6. พวกเขาได้รับประโยชน์จากข้อตกลงนอกตลาดในขนาดที่ใหญ่กว่ามาก
7. พวกเขามีความสามารถที่ดีที่สุด
8. พวกเขาหลีกเลี่ยงผลลัพธ์ที่เลวร้าย

แต่ผลตอบแทนที่สูงขึ้นก็หมายถึงความเสี่ยงที่สูงขึ้นด้วยใช่ไหม? นั่นคือสาเหตุที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมากอยู่ห่างจาก REIT พวกเขามองว่ามีความเสี่ยงมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามาก เนื่องจากซื้อขายในรูปของหุ้น และสิ่งนี้มาพร้อมกับความผันผวนอย่างมาก แต่ ฉันไม่เห็นด้วย–

ฉันคิดว่าอย่างนั้น REIT เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นี่คือเหตุผลหกประการว่าทำไม

ความเข้มข้นกับการกระจายความเสี่ยง

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ ดังนั้นนักลงทุนส่วนใหญ่จึงลงเอยด้วยการเป็นเจ้าของเพียงหนึ่งหรือสองสามตัว

เป็นผลให้คุณมุ่งความสนใจไปที่ทรัพย์สิน ผู้เช่า และตลาดเพียงจำนวนจำกัด หากคุณประสบโชคร้าย คุณอาจเผชิญกับความสูญเสียจำนวนมากเนื่องจากคุณไม่มีความหลากหลาย

ผู้เช่าทำลายบ้านของคุณ ท่อรั่ว บริษัทประกันภัยไม่คุ้มครองคุณ การขึ้นภาษีทรัพย์สินครั้งใหญ่ สภาพตลาดท้องถิ่นที่ย่ำแย่ ผู้เช่าฟ้องคุณ: สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้น และนั่น คือสาเหตุที่ทำให้เกิดความหลากหลาย กุญแจสำคัญในการ การลดความเสี่ยง

กองทรัสต์ ในทางกลับกัน เป็นเจ้าของทรัพย์สินนับร้อยหรือนับพัน ซึ่งส่งผลให้ ใน ยอดเยี่ยม การกระจายความเสี่ยงตามทรัพย์สิน ผู้เช่า และตลาด นอกจากนี้ ยังมี REIT ประมาณ 1,000 แห่งทั่วโลกที่ลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 20+ ประเทศ และมากกว่า 20 ประเทศ ช่วยให้นักลงทุนสามารถ สร้างพอร์ตการลงทุนที่มีความหลากหลายอย่างมาก ที่สามารถทนต่อการทดสอบของเวลาได้

ส่วนตัวกับสาธารณะ

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นการลงทุนของเอกชน ทำให้มีสภาพคล่องค่อนข้างน้อย โปร่งใสน้อยลง และอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่ไม่สอดคล้องกัน ซึ่งอาจเพิ่มความเสี่ยงของการหลอกลวงได้ การเข้าถึงข้อมูลที่เชื่อถือได้มักจะซับซ้อนกว่า การคุ้มครองนักลงทุนมีจำกัด และหลายคนอาจพยายามทำเช่นนั้น ใช้ประโยชน์จาก ความทึบของตลาด

ในทางกลับกัน REIT เป็นสาธารณะ มีสภาพคล่อง โปร่งใส มีการควบคุมโดย SEC และตรวจสอบโดยนักวิเคราะห์จำนวนนับไม่ถ้วน ชักจูงผู้ขายชอร์ตและทนายความ ใครคือใคร กำลังมองหา เล็กที่สุด ประเด็นที่จะติดตามบริษัท

ความเสี่ยงในการซื้อทรัพย์สินส่วนตัวและจ่ายเงินมากเกินไปเพราะคุณ ขาดบางอย่าง สำคัญ ข้อมูลนั้นยิ่งใหญ่กว่ามากและการขายในอนาคตก็จะซับซ้อนและมีราคาแพงกว่ามากเช่นกัน เนื่องจากลักษณะของมันไม่มีสภาพคล่อง

เลเวอเรจสูงและเลเวอเรจต่ำ

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าส่วนใหญ่ จะ โดยทั่วไปจะใช้เลเวอเรจประมาณ 80% เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง 10% จะทำให้มูลค่าหุ้นลดลง 50%

สิ่งนี้จะอธิบายว่าทำไม ดังนั้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากถูกฟ้องล้มละลายในช่วงวิกฤตทางการเงินครั้งใหญ่ เนื่องจากราคาทรัพย์สินตกต่ำ มาก นักลงทุนลงเอยด้วยส่วนของทุนติดลบในทรัพย์สินของตน จากนั้นจึงคืนกุญแจให้กับผู้ให้กู้ ซึ่งเป็นการล้างข้อมูลโดยสิ้นเชิง

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว REIT ค่อนข้างอนุรักษ์นิยมมากกว่าเพราะเป็นเช่นนั้น ได้เรียนรู้บทเรียนของพวกเขาแล้ว จากประสบการณ์เหล่านั้น โดยทั่วไปพวกเขาจะใช้เลเวอเรจเพียง 30% ถึง 50% เท่านั้นขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์สิน– สิ่งนี้นำไปสู่ความเสี่ยงที่ลดลงในกรณีที่เกิดการชะลอตัว

ความรับผิดส่วนบุคคลเทียบกับความรับผิดแบบจำกัด

ก วิชาเอก ความเสี่ยงที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมากประเมินค่าต่ำไปในความเห็นของฉัน, คือความรับผิดชอบ

คุณอาจคิดว่าก แอลแอลซี และ/หรือ ประกันจะคุ้มครองคุณจากทุกสิ่งแต่นั่น อย่างง่าย ไม่เป็นความจริง ธนาคารอาจจะยังคงต้องการความรับผิดส่วนบุคคลเมื่อคุณทำการจำนอง และผู้เช่าหรือผู้รับเหมาของคุณอาจ นิ่ง ฟ้องคุณเป็นการส่วนตัวหากพวกเขาเชื่อว่าคุณต้องรับผิดชอบต่อปัญหาที่เกิดขึ้น

ตัวอย่างเช่น สมมุติว่าบางส่วน แม่พิมพ์ เติบโตในห้องน้ำของคุณ และผู้เช่าของคุณก็เป็นโรคในที่สุด เป็นผลให้– แม้ว่าจะไม่ใช่ความผิดของคุณ แต่ผู้เช่าก็ยังอาจฟ้องคุณเป็นการส่วนตัว ซึ่งนำไปสู่อาการปวดหัวมากมาย นอนไม่หลับ และ วิชาเอก ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเป็นอย่างน้อย

ด้วย REIT ความรับผิดของคุณจะได้รับการคุ้มครองเนื่องจากคุณเป็นเพียงผู้ถือหุ้นรายย่อยของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คุณไม่ได้ จริงๆ แล้ว ลงนามในข้อใดข้อหนึ่ง กู้ยืมเป็นการส่วนตัว แต่คุณยังคงได้รับผลประโยชน์ ผู้เช่า อีกด้วย จะไม่ฟ้องร้องคุณโดยตรง และคุณไม่สามารถสูญเสียมากกว่าทุนของคุณในสถานการณ์กรณีที่เลวร้ายที่สุด

ความเสี่ยงทางสังคมเทียบกับการป้องกันจากการปฏิบัติการ

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจของคนและมัน มาพร้อมกับความเสี่ยงทางสังคม มีผู้คนจำนวนมากที่ชอบเอาเปรียบเจ้าของทรัพย์สิน และอาจนำไปสู่ความเจ็บปวดทางอารมณ์หรือทางร่างกายได้

ฉันรู้จักคนที่ถูกผู้เช่าคุกคามทางกายภาพ แม้จะพบไม่บ่อยนัก แต่ก็มีกรณีของผู้เช่าทำร้ายร่างกายหรือกระทั่งสังหารเจ้าของบ้านด้วยเช่นกัน มี กรณีผู้เช่าปฏิเสธการจ่ายค่าเช่าโดยเจตนาทำให้ทรัพย์สินเสียหายนับไม่ถ้วน และ/หรือ นั่งยองๆ และไม่ยอมย้ายออก

ทั้งหมดนี้ทำได้ อย่างแท้จริง ทำลายชีวิตของคุณและทำให้เกิดความเครียดจนสุขภาพจิตและร่างกายของคุณได้รับผลกระทบ คุณอาจจะคิดว่า ที่คุณ สามารถหลีกเลี่ยงสิ่งนี้ได้ด้วยการเลือกสรรและเช่าเฉพาะผู้เช่าที่ดีที่สุดเท่านั้น แต่ผู้คนจะโกหกและเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา หากคุณเป็นเจ้าของบ้านมานานพอ คุณอาจต้องจัดการกับปัญหาดังกล่าวในที่สุด

ในใจของฉัน ที่ ผลตอบแทนที่เป็นไปได้จากการลงทุนเช่าคือ แทบจะไม่เคยเลย คุ้มค่าที่จะเสี่ยงนี้

ฉันจะ มาก ค่อนข้างจะได้รับผลตอบแทนที่ต่ำกว่าเล็กน้อยและเป็น ป้องกันอย่างสมบูรณ์ จากการปฏิบัติงานโดยมีมืออาชีพจัดการทุกอย่างแทนข้าพเจ้า คุณทำได้แน่นอน, จ้างผู้จัดการทรัพย์สินแต่นั่นอาจมีต้นทุนที่สูงชันเพราะคุณจะไม่ได้รับผลประโยชน์ในระดับเดียวกับ REIT

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว REIT สามารถบริหารจัดการได้ ใน วิธีที่คุ้มค่ากว่ามากเนื่องจากข้อได้เปรียบด้านขนาด และช่วยปกป้องคุณจากความเสี่ยงในการปฏิบัติงานเหล่านี้ได้อย่างสมบูรณ์

ไม่มีใบเสนอราคาเทียบกับใบเสนอราคารายวัน

สุดท้ายนี้ หากคุณคิดว่า REIT มีความผันผวนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามากคิดใหม่อีกครั้ง– เหตุผลที่ว่าทำไมคุณ คิด ว่ามูลค่าทรัพย์สินมีเสถียรภาพมากกว่าราคาหุ้นของ REIT เป็น เพราะคุณกำลังเปรียบเทียบมูลค่าทรัพย์สินรวมของการเช่ากับมูลค่าหุ้นของ REIT ซึ่งก็คือแอปเปิ้ลกับส้ม

แทน, คุณควรจะเป็น เปรียบเทียบความผันผวนของคุณ เป็นเจ้าของ มูลค่าหุ้นกับความผันผวนของราคาหุ้นของ REIT หากคุณทำเช่นนั้น คุณจะรู้ได้อย่างรวดเร็วว่า REIT มีเสถียรภาพมากกว่ามากในกรณีส่วนใหญ่

ตามที่ระบุไว้ถ้าคุณ กำลังใช้ สินเชื่อต่อมูลค่า 80% แล้ว คุณมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินเพียง 20% เท่านั้น นี่หมายความว่า นั่นก มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง 10% จะทำให้มูลค่าหุ้นของคุณพังลง 50% การลดลง 20% จะนำไปสู่การล้างข้อมูลโดยสมบูรณ์

ตอนนี้ให้ถามตัวเองว่า: หากคุณเป็นเจ้าของสินทรัพย์ส่วนตัวที่มีสภาพคล่องต่ำและกระจุกตัวโดยมีผู้เช่าเพียงรายเดียว รายจ่ายฝ่ายทุนสูง และมีความเสี่ยงทางสังคม มีโอกาสมากน้อยเพียงใดที่ทรัพย์สินของคุณจะเผชิญกับความล้มเหลวดังกล่าว คำตอบคือมันสูงมาก

หลังคารั่วทำให้น้ำเสียหายได้ อย่างง่ายดาย ลดมูลค่าทรัพย์สินของคุณลง 5% ถึง 10% ซึ่งหมายความว่า นั่นของคุณ มูลค่าหุ้นจะลดลง 25% ถึง 50% ผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า ปฏิเสธที่จะย้ายออก และทำลายสถานที่ของคุณ? นั่นคือมูลค่าหุ้นลดลง 10% ถึง 50%+ อย่างง่ายดาย

แม้ว่าคุณจะไม่พบปัญหาใดๆ ทรัพย์สินของคุณก็ขาดสภาพคล่อง และข้อมูลก็ไม่โปร่งใส ดังนั้นมูลค่าของมันจึงไม่แน่นอนมากกว่ามาก ดังนั้นหากคุณกำลังรับข้อเสนอ เป็นประจำทุกวัน (เช่น ตลาดหุ้น) โดยทั่วไปคุณจะได้รับข้อเสนอต่ำกว่ามูลค่าประมาณของคุณประมาณ 10% ถึง 20% ส่งผลให้เกิดความผันผวนอย่างมากในมูลค่าหุ้นของคุณ

เพียงเพราะว่า คุณไม่ได้ จริงๆ แล้ว รับใบเสนอราคารายวันและ เป็น การเพิกเฉยต่อข้อเสนอเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่า ที่ มูลค่าหุ้นของคุณมีเสถียรภาพอย่างสมบูรณ์

ตอนนี้เปรียบเทียบกับ REIT สิ่งที่คุณเห็นในการซื้อขายคือมูลค่าหุ้นและในขณะนั้น มีความผันผวน ในกรณีส่วนใหญ่จะไม่ได้มีขอบเขตเท่ากัน

อีกครั้ง, มันสมเหตุสมผลแล้ว REIT จะมีความผันผวนน้อยกว่า เนื่องจากเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีความหลากหลาย เป็นสาธารณะ และมีสภาพคล่องที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต.และที่นั่น มีข้อมูลที่เพียงพอเกี่ยวกับพวกเขาและความคุ้มครองจากนักวิเคราะห์มืออาชีพจำนวนนับไม่ถ้วน มันคือ แล้ว ตลาดจะกำหนดราคาที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้นมาก และไม่จำเป็นต้องผันผวนมากนัก

ก ศึกษา โดย Brad Case, CFA, PhD พบว่า REIT มีความผันผวนน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลถึง 17% เมื่อ ขวา มีการปรับเปลี่ยนเพื่อเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล

ความคิดสุดท้าย

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นการลงทุนที่มีความเข้มข้น เป็นส่วนตัว ไม่มีสภาพคล่อง และมีภาระหนี้สูง โดยมีปัญหาด้านหนี้สินและความเสี่ยงทางสังคม

ในขณะเดียวกัน REIT ก็มีการลงทุนที่หลากหลาย เป็นสาธารณะ มีสภาพคล่อง และมีการใช้ประโยชน์ในระดับปานกลาง ที่เพลิดเพลิน ความรับผิดจำกัดและการจัดการอย่างมืออาชีพ

มันเป็นทั้งกลางวันและกลางคืนในแง่ของความเสี่ยง การเช่ามีความเสี่ยงมากกว่าการลงทุนใน REIT และใครก็ตามที่โต้แย้งเรื่องนี้ถือเป็นข้อมูลที่ผิดในความเห็นของฉัน

สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นได้ดีในอัตราของการล้มละลาย

มีนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนนับไม่ถ้วนที่ยื่นเรื่อง ล้มละลายในแต่ละปีแต่เพียงผู้เดียว กำมือของ การล้มละลายของ REIT เกิดขึ้นในช่วงสองสามทศวรรษที่ผ่านมา

ลงทุนอย่างชาญฉลาดด้วย PassivePockets

เข้าถึงการศึกษา ฟอรั่มนักลงทุนเอกชน และไดเร็กทอรีผู้สนับสนุนและข้อตกลง เพื่อให้คุณสามารถค้นหา ตรวจสอบ และลงทุนในองค์กรได้อย่างมั่นใจ

หมายเหตุโดย BiggerPockets: ความคิดเห็นเหล่านี้เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียน และไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets