ยอดขายบ้านที่รอดำเนินการโพสต์กำไรสูงสุดในรอบสามปี – เราพลิกมุมแล้วหรือยัง?

ในที่สุดตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ก็โผล่ออกมาจากสภาวะที่เหมือนยุคน้ำแข็งที่แพร่ระบาดหรือไม่? มีสัญญาณว่าอาจเป็นเช่นนี้ ตามล่าสุด รายงานโดยเรดฟินซึ่งรอการขายบ้านในช่วงต้นเดือนตุลาคมพบว่า ใหญ่ที่สุด เพิ่มขึ้นปีต่อปีตั้งแต่ปี 2021 เพิ่มขึ้น 2% ในระหว่าง ระยะเวลาสี่สัปดาห์ สิ้นสุดวันที่ 6 ต.ค.

ตัวเลขเหล่านี้จะ เป็นกำลังใจให้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่รู้สึกว่าโอกาสมีน้อยในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม จะต้องมีความรอบคอบและไม่ตีความตัวชี้วัดตัวใดตัวหนึ่งผิดว่าเป็นสัญญาณของ กว้างขึ้น แนวโน้ม.

เราสามารถพูดได้อย่างแน่ชัดว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังกลับคืนสู่สภาวะปกติก่อนเกิดโรคระบาด ณ จุดนี้หรือไม่? เรามาดูกันดีกว่า ปัจจัยที่แตกต่างกันในการเล่น

การลดอัตราดอกเบี้ย: ปัจจัยสำคัญหรือปลาเฮอริ่งแดง?

รายงานของ Redfin เชื่อมโยงยอดขายบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน การประกาศลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐที่คาดการณ์ไว้มากในวันที่ 18 กันยายน– ในที่สุดผู้ซื้อ “ออกมาจากงานไม้ในช่วงปลายเดือนกันยายน” หลังจากการประกาศ “แม้ว่าอัตราการจำนองจะลดลงมาหลายสัปดาห์แล้วเพื่อรอการตัดเกรด” ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ Redfin เกี่ยวกับรายงานนี้

‘แม้ว่า’ นี้เป็นสิ่งที่สำคัญ ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อบ้านในอนาคตจะไม่ทราบถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงก่อนที่จะมีการประกาศ ดูเหมือนว่าพวกเขาต้องการมันในระดับจิตวิทยา ส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับความจริงที่ว่าเป็นการยากที่จะละทิ้งแนวคิดเรื่องอัตราดอกเบี้ย 3% ถึง 4% ที่ผู้ซื้อชื่นชอบก่อนปี 2565

ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยแต่อย่างใด มีผลที่จำเป็นในการโน้มน้าวใจ บางคนที่ตอนนี้เป็นที่สุดแล้ว เวลาที่เหมาะสมในการซื้อบ้านมากกว่าประมาณหนึ่งเดือนที่แล้ว ในตลาดสินเชื่อจำนองที่มีความผันผวน การประกาศอย่างเป็นทางการยังคงมีอิทธิพลอยู่

อย่างไรก็ตาม อัตราการจำนองเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องราวของตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ตัวอย่างเช่น Investopedia ระบุว่าเป็นเพียงหนึ่งในนั้น ปัจจัยสำคัญสี่ประการ ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ อีกสามประการคือข้อมูลประชากร เศรษฐกิจ และนโยบายของรัฐบาลและเงินอุดหนุน

เรามีตัวอย่างการขับเคลื่อนข้อมูลประชากรมากมาย ใหญ่ การเปลี่ยนแปลงภายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ตลอดช่วงการแพร่ระบาด ใหญ่ การเคลื่อนไหวของผู้คนเช่นเดียวกับที่มีการบันทึกไว้มากมาย แสงอาทิตย์กระชากเห็นอสังหาริมทรัพย์ในเมืองต่างๆ เช่น ฟีนิกซ์ และ ออสติน, เท็กซัสบูม และ แล้ว กลายเป็นราคาที่ไม่แพง หลังจากนั้น–

ข้อมูลประชากรก็เกี่ยวกับอายุเช่นกัน และไม่ต้องสงสัยเลยว่าความต้องการที่ถูกกักขังในกลุ่มคนรุ่นมิลเลนเนียลยังคงเป็นแรงผลักดันเบื้องหลังการซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน คนรุ่นมิลเลนเนียลที่ปรารถนาจะซื้อบ้านหลังแรกและตั้งถิ่นฐานไม่ได้ไปไหนเลยในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา ในหลายกรณี พวกเขาไม่มีบ้านให้ซื้อ

การเติบโตของสินค้าคงคลังส่งสัญญาณการฟื้นตัวในหลายภูมิภาค

สิ่งนี้นำเราไปสู่ปัจจัยหลักถัดไป นั่นคือ ช่วยรักษาเสถียรภาพตลาดที่อยู่อาศัย: เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ของ สินค้าคงคลังในปีที่ผ่านมา การไม่มีบ้านว่างสำหรับขายส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ นับตั้งแต่เริ่มมีการระบาดใหญ่

ประการแรก ผู้ขายไม่ได้ขายเนื่องจากข้อจำกัดด้านโควิด แล้ว มันเป็นเพราะว่า การเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองหลังปี 2022 ทำให้การขายดูเหมือนไม่น่าพอใจสำหรับหลาย ๆ คน

เรากำลังพูดว่า “ไม่อร่อย” มากกว่า “ไม่อร่อย” ด้วยเหตุผลบางอย่าง ในขณะที่ผู้ขายบางราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ต้องการเพิ่มขนาด พบว่าตัวเองไม่มีฐานะที่จะขายและรับจำนองที่มีราคาแพงกว่ามากจริงๆ อย่างง่าย จึงไม่รีบเร่งที่จะขายและสละเวลานานเท่าที่ควร พวกเขาทำได้–

สิ่งนี้ยังคงเป็นจริงในระดับหนึ่ง: ตามล่าสุด รายงานแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย Realtor.comสินค้าคงคลังทั่วประเทศ “ยังคงลดลง 23.2% เมื่อเทียบกับระดับทั่วไปในปี 2560 ถึง 2562” “อุปสรรค์ในการล็อคอัตราดอกเบี้ย” (ผู้ขายเลื่อนออกไปด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูง) “ไม่ได้หายไป” รายงานกล่าว

ถึงกระนั้น แนวโน้มก็เปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว โปรดทราบว่าการเปลี่ยนแปลงจะเป็นเช่นนี้ เวลา เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 7% ตามรายงานของ Redfin รายการใหม่เพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบเป็นรายปีในช่วงสี่สัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 6 ต.ค. แต่ “ไม่เหมือนกับการเพิ่มขึ้นของยอดขายที่รอดำเนินการ นั่นคือแนวโน้มที่ต่อเนื่อง รายการใหม่เพิ่มขึ้นมาเกือบปีแล้ว”

ณ เดือนกันยายน พ.ศ. 2567 เจ็ดรัฐ ได้กลับสู่ระดับสินค้าคงคลังก่อนการแพร่ระบาดตามการวิเคราะห์ข้อมูล Realtor.com ของ ResiClub ด้านล่างคือการเติบโตของสินค้าคงคลังเมื่อเทียบกับระดับในเดือนกันยายน 2019–

• รัฐเทนเนสซี (11%)
• เท็กซัส (10%)
• ไอดาโฮ (10%)
• ฟลอริดา (9%)
• โคโลราโด (4%)
• ยูทาห์ (4%)
• แอริโซนา (3%)

วอชิงตันเกือบเข้าร่วมรายการนี้มาก โดยขาดบ้านไปเพียง 35 หลัง

เมื่อผู้คนจำเป็นต้องขาย พวกเขาก็ขาย มันไม่ใช่ทางเลือกเสมอไป จากการวิเคราะห์ความครอบคลุมการก่อสร้างของการสำรวจใบอนุญาตก่อสร้างอาคารของสำนักงานสำรวจสำมะโนประชากรสหรัฐและข้อมูลการประมาณการหน่วยประชากรและที่อยู่อาศัย เหล่านี้เป็นรัฐอันดับต้นๆ ที่สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วที่สุดนับตั้งแต่เดือนกันยายน 2023:

• ฟลอริดา (59%)
• จอร์เจีย (49%)
• นอร์ทแคโรไลนา (48%)
• แคลิฟอร์เนีย (41%)
• วอชิงตัน (48%)
• ฮาวาย (62%)
• แอริโซนา (45%)

พื้นที่เหล่านี้ได้รับผลกระทบจากสภาพอากาศเลวร้าย ตั้งแต่ไฟป่าครั้งประวัติศาสตร์ไปจนถึงพายุเฮอริเคนตลอดปีที่ผ่านมา– ไม่ต้องสงสัยเลยว่า รายชื่อบ้านในพื้นที่เหล่านี้จะพุ่งสูงขึ้น บางส่วนจะลดลง สำหรับผู้ขายที่หมดหวังที่จะขายทรัพย์สินที่เสียหายซึ่งพวกเขาไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจาก ปัญหาการประกันภัย–

รายงาน Redfin จำกัด อยู่ในฟลอริดาโดยอธิบายว่ายอดขายบ้าน ในทางตรงกันข้าม กับแนวโน้มโดยรวมของประเทศ ข้อมูลยังไม่เปิดเผยสำหรับรัฐนอร์ทแคโรไลนาและพื้นที่อื่นๆ ที่ได้รับผลกระทบจากพายุเฮอริเคนเฮเลนหนักที่สุดเมื่อเดือนที่แล้วแต่ก ล่าสุด สำรวจ โดย Redfin ชี้ให้เห็นว่าพายุทำลายล้างทำให้ผู้ซื้อบ้านบางคนคิดทบทวนว่าพวกเขาต้องการอยู่ที่ไหน

นี่ไม่ได้เป็นการบอกว่าสิ่งเหล่านี้เป็น ทั้งหมด พื้นที่ห้ามไปอย่างกะทันหันสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับผู้ซื้อบ้านทั่วไป นักลงทุนควรทำ ลองคิดดู พวกเขาจะไปที่ใดในระดับภูมิภาค จำนวนประกาศที่มีอยู่อาจบ่งบอกถึงตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังฟื้นตัวหรืออาจเป็นไปได้ จริงๆ แล้ว บ่งชี้ตลาดที่อยู่อาศัยประสบปัญหาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และ/หรือ วิกฤติการประกันภัย

การลงทุนในพื้นที่เหล่านี้อาจเป็นเรื่องที่ท้าทายหากคุณไม่มีหนทางที่จะปกป้องการลงทุนของคุณ สภาพอากาศสุดขั้ว– การค้นหาผู้เช่าในพื้นที่เสี่ยงภัยอาจกลายเป็นเช่นกัน ท้าทายมากขึ้น เมื่อเวลาผ่านไป แม้ว่าการสำรวจ Redfin จะไม่ได้ระบุว่าผู้ตอบแบบสำรวจเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า แต่ก็ไม่มีเหตุผลที่จะถือว่าผู้เช่า (ใครคือใคร ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติอย่างไม่สมส่วน) อาจเลือกพื้นที่ที่ “ปลอดภัยกว่า” ได้ในอนาคต

ผู้ลงทุนก็ได้ จริงหรือ มาถึงจุดที่น่าสนใจในขณะนี้ในพื้นที่ที่มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากผู้คนที่หนีปัญหาเกี่ยวกับสภาพอากาศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณต้องการ กำลังมองหา สำหรับพื้นที่ที่กำลังแก้ไขวิกฤติที่อยู่อาศัยอันยาวนานอย่างน้อยบางส่วนด้วยการสร้างบ้านเพิ่มขึ้น

ตาม การวิจัยดำเนินการโดย Development Protection– โดยใช้ข้อมูลจากสำนักงานสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐอเมริกา และ Zillow, Idaho, Utah, North Carolina, Texas และ Florida ประกอบไปด้วยรัฐห้าอันดับแรกที่สร้างบ้านใหม่ที่สุด นักลงทุนจะต้องทำการวิจัยอย่างละเอียดในพื้นที่เฉพาะในรัฐเหล่านี้– เนื่องจากบางส่วน นั่นคือ การสร้างบ้านใหม่อย่างจริงจังก็มีความเสี่ยงสูงสุดต่อผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ สถานที่เช่นไอดาโฮและยูทาห์หรือเทนเนสซี (ซึ่งก็คือ อันดับ 10 ด้านการสร้างบ้าน) กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจในปัจจุบัน

ในทางกลับกัน แถบมิดเวสต์และตะวันออกเฉียงเหนือยังมีหนทางอีกยาวไกลในการฟื้นตัว เหล่านี้เป็นภูมิภาคที่ในปัจจุบัน อัตราการเติบโตของสินค้าคงคลัง ไม่สามารถแม้แต่จะเริ่มนำอุปทานไปสู่ระดับที่จำเป็นสำหรับสภาวะตลาดปกติได้ บ้านที่มีอยู่นั้น ค่อนข้างมาก ทั้งหมด นั่นก็คือ ในพื้นที่เหล่านี้ ดังนั้นนักลงทุนจะพบว่าพวกเขากำลังแข่งขันเพื่อโอกาสที่หายากอยู่ต่อไป แน่นอนว่าสิ่งเหล่านั้นอาจเปลี่ยนแปลงได้หากมีการนำนโยบายใหม่สำหรับภูมิภาคเหล่านี้และภูมิภาคอื่นๆ หลังการเลือกตั้งประธานาธิบดีที่กำลังจะมาถึง

บรรทัดล่าง

ที่ จริง ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ นั้นซับซ้อนและหลากหลายมากกว่าสถิติเดี่ยวของยอดขายบ้านที่เพิ่มขึ้นตามที่คาดไว้เช่นเคย ในขณะที่ตลาดโดยรวมนั้น อย่างแน่นอน เคลื่อนที่ไปในทิศทางที่ถูกต้อง โดยมีจังหวะและปัจจัยต่างกัน ในการเล่น ใน แตกต่าง พื้นที่

อัตราดอกเบี้ยมีส่วนสำคัญในการคลายตัวของตลาดแต่นักลงทุน ควรให้ความสำคัญกับปัจจัยอื่นๆ โดยเฉพาะความท้าทายในระดับภูมิภาคเกี่ยวกับการสร้างบ้าน การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และกรมธรรม์ประกันภัยบ้าน

ค้นหาตัวแทนที่เหมาะสม ปิดข้อเสนอที่ดีที่สุด

ขั้นตอนที่ 1: ใช้ Agent Finder เพื่อจับคู่กับด้านบน เป็นมิตรกับนักลงทุน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยคุณค้นหา วิเคราะห์ และปิดข้อตกลงครั้งต่อไปของคุณ

หมายเหตุโดย BiggerPockets: ความคิดเห็นเหล่านี้เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียน และไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets